sexta-feira, 30 de maio de 2014

Avaliação de Maio 2014

Estamos perto da metade do ano, e o ano de 2014 tem se mostrado difícil para o mercado de ações no Brasil e fazer a escolha de ações para comprar com base em análise fundamentalista tem sido uma tarefa extremamente difícil, levando em consideração os riscos pós-eleições: juros altos, inflação, provável repetição da "contabilidade criativa", e mais demagogia do governo. Imagine um cenário de um segundo mandato pior que o primeiro. Some ainda que a maioria dos resultados das empresas no 1T14 foram abaixo que o 4T13, deixando o cenário ainda mais nebuloso para os investidores.

A crise na Ucrânia e as pesquisas eleitorais deram um certo fôlego para as cotações em bolsa, mas complicou ainda mais o processo de compra de ações. Faz tempo que não compro um papel em bolsa, só tenho diminuído certas posições arriscadas usando o limite de 20k mensais e assim transferindo a alocação de ações para Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs). Vendi uma pequena parte de BBAS3 acima de R$24 e vendi o turnaround ELET3 que havia comprado abaixo dos R$5. Muitos FIIs subiram de preço e agora está difícil achar coisa boa e barata, mas é possível pegar FIIs que rendem mais ou menos 10% a.a. líquidos mais correção pelo IGPM, o que ainda é muito melhor que a maioria das aplicações financeiras de bancos.

https://www.itau.com.br/investimentos-previdencia/fundos/rentabilidade-uniclass/


Passou a época de FIIs disponíveis para venda na bolsa com rendimentos a 1% ao mês, ou até mais, fenômeno provocado pelo pânico do mercado. Com 500k acumulados o investidor poderia se aposentar precocemente de forma bastante razoável, com mais ou menos 5k líquidos ao mês, com correção anual da inflação.

No meu caso as FIIs rendem mais ou menos 0,9% ao mês, mas existe a tendência de cair essa porcentagem de rendimento por causa de novas compras de FIIs, que atualmente rendem 0,8%-0,87%.

Saindo da questão do rendimento, atualmente ainda se encontram FIIs a 80% do VPA. Outro ponto relevante a ser levado em consideração é que um cenário de reversão da taxa de juros, embora improvável no momento, irá causar uma grande elevação nas cotações das FIIs. Só fato do crescimento da taxa de juros dar uma estacionada gerou um aumento de preços das FIIs.
 
É importante que, ao analisar uma FII, leve-se em consideração a vacância dos imóveis, a vacância da região, a idade do imóvel (pode precisar de reforma), o prazo dos contratos, tipos de inquilinos, taxas administrativas, etc. Nem sempre dá para conseguir essas informações e em muitos casos as informações disponibilizadas no site do administrador do fundo são antigas, assim sendo é meio cansativo analisar FIIs em geral.

O legal dos FIIs é que eles dão um rendimento mensal que pode ser usado para comprar mais ativos. Em momentos de quedas na bolsa, esse fluxo de caixa dos FIIs, nem que seja de R$1000, somado aos dividendos, já ajuda nos aportes. Aportes que até o momento foram muito fracos e foram usados para a compra de moeda estrangeira, para uma viagem que já foi feita e também para futuras viagens, já que duvido um dólar nesse patamar para 2015.



Em relação à carteira como um todo, estou no negativo este ano, oscilando em -3% e -5%. Certamente as FIIs contribuíram para que a carteira não caísse ainda mais.


Cenário para Junho:

É provável que eu compre mais FIIs, mas não existe nada obviamente barato. Como escrevi anteriormente, nos preços atuais estão rendendo 0,8%-0,87%. É possível encontrar FIIs mais rentáveis, porém com um grande aumento no risco (maior chance de vacância, prédio velho, com RMG acima da renda real, etc.)

Se BBAS3 cair abaixo de R$22, recompro o que havia vendido, já que é um papel que oscila frequentemente e dá para tirar uns trocos com isso.


4 comentários:

  1. Saudações Seth!

    Estou sondando o mercado de FIIs (ainda não tenho nenhum) e estou selecionando alguns FII que atendam meus critérios: 1) margem de segurança (boa renda real) 2) imóvel com boa localizacão e vantagens competitivas 3) baixo risco de vacância.

    Baseado nesses critérios estou estudando o FII Parque Don Pedro de Campinas, imóvel que conheço pessoalmente.

    PQDP11: renda mensal boa quando terminarem as reformas, terreno enorme, localização privilegiada e grande diversificação de inquilinos.

    Seth, você pode detalhar a sua carteira de FII e dar alguma consideração sobre o PQDP?

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  2. Oi Land,
    Algumas que tenho com maior posição em carteira são: RNGO11, MXRF11, BPFF11.
    Obs: algumas FIIs foram compradas bem mais barato e talvez não sejam a melhor opção agora, teria que ver o retorno com a cotação atual.
    O FII PQDP11 estava fora do meu radar, vou dar uma pesquisada. Não arrisco a dar um palpite sobre ela de imediato.
    Um abraço

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    1. Desses FII me chama atenção o MXRF11. Devo começar a investir em FII no 2S14, por enquanto vou estudando.

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    2. Tem também as opções de inquilino único como XPCM11 (Petrobrás) e MBRF11 (Banco Mercantil). Ambos estão com rendimento atual de mais ou menos 10% ao ano, com correção pelo IGPM.

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